原统计局长一句话惊醒了所有买房人

凤凰房产

国家统计局原局长、民生证券首席经济学家邱晓华11月26日表示，未来房地产市场将呈现分化局面，一线城市房价仍将刚性上涨。

邱晓华在兰格钢铁2016年会上称，房地产行业井喷的增长期已经结束，下一阶段可能是一个平稳增长期。

房地产行业未来差异化的发展将是此行业新的特点，邱晓华表示，未来房价高与低与以下三个因素息息相关，首先是人气，第二是活力，第三是环境、生态。从这样三个特点出发，不难得出结论：一线城市房价会继续保持刚性上涨态势，二三线的明星城市会继续保持相对好的态势，那些适于做文化旅游地产的地区，以及未来一部分农村，房价也会逐步地抬升。

国务院发展研究中心原副主任刘世锦认为，中国城市化进入了新的阶段，很重要一个特点就是城市的分化。在几个大都市，长三角，珠三角和京津冀，实际需求是在上升的。

尽管房地产行业目前处于降温阶段，但经济学家仍然认为，其增长依然会是必然。

当然，除了专家分析和预测外，也有经济学家从近段时间的房企拿地上做了分析。

资金挤出或进入股市 股市迎来一波上涨

在A股市场，越来越多的机构加入看多队伍。尽管A股市场全天调整，但这并不妨碍机构们对A股2017年的乐观预期。“明年，楼市资金将迁移至股市，看好二季度行情！”这不，券业老大——中信证券已发出了呐喊。

这种挤出效应导致泡沫大迁移，会影响包括A股在内的各类资产。

不过，中国社科院金融研究所研究员尹中立日前表示，楼市现在是回落过程，这利于股市。目前，股民持仓量为44%左右，上一轮股市见底时持仓率为39%。

全面自持的拿地逻辑

疯狂拿地的背后逻辑是什么？这相信也是大家都在思考的问题。目前的楼市处于降温阶段，为何房企们还在疯狂拿地呢？

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，近期对于土地市场走势，不一样的房企实际上存在不同的判断。

正方.拿地房企的逻辑。拿地房企更多是出于补库存的导向，同时加大对核心城市投资力度。但一些经济发展水平较高的三四线城市，也会在土地出让过程中出现高溢价，这体现部分房企“加码三四线”的战略导向。

反方.不拿地的房企。也分为资金充裕和资金并不充裕两类。资金充裕的房企，实际上和今年国家统计局公布的房企到位资金数据等较吻合，即有相对多的资金，这时买地产股比购地显然更划算，所以，近期加大持股力度的现象较多。而资金并不算多的房企，则更希望做轻资产或准房地产项目，比如商业零售业经营业务等。

房企在“面粉贵过面包”的情况下面临两种选择：不拿地没有后续业绩，股东、董事会、员工都会焦虑；而坚持溢价拿地，现在则算不过来土地账，其实是在对赌未来。

疯狂的拿地回顾

北京

尽管受让条件更加“苛刻”，但仍然无法阻挡房企在京首批4宗“限房价、竞地价”试点地块的拿地热情。连续两日内，包括万科、恒大、碧桂园、龙湖、融创、绿地、远洋等20多家知名房企到场参与围猎。

广州

11月22日，广州迎来了本年度最大规模的土拍大战，一次性推出10宗地块，吸引了超40多家开发商前来抢夺，一日吸金超204亿元。

4宗地块在现场竞价环节，都在极短的举牌时间内便触顶总价，随后转入自持商品住房面积竞拍，参与各个地块竞拍的房企不约而同地把投报自持比例提至100%。这意味着，未来这些地块建设的项目将不会对外出售，而是由开发商持有并对外出租。

继11月22日拍地盛宴揽金205亿后，11月25日广州再拍出8宗地块，迎来30多家房企争夺。2宗地块楼面单价再次突破4万元。前后两次拍地下来，广钢、白云区域土地市场已经进入4万元＋时代，番禺则进入3万元+时代。

武汉

11月22日，武汉迎来本月新政后的首场土拍，共有17宗地出让（15宗网上挂牌、2宗现场挂牌）。值得注意的是，本次土拍有11宗地块首次出现了“限定最高价”，均为住宅地块或商住混合地块。最高出让价格和起拍价相比，最高溢价率不超100%。

此外，还有上海、长沙等城市，也纷纷出现了限不住的拿地热。

分析师预测：房价反弹将在2017年下半年

出于对利润率的保护，房企往往偏爱在一二线城市拿地，而基于成本与战略诉求，也有不少公司倾向于在一二线城市周边的三四线城市拿地。

一名机构分析师指出，房企战略分化的依据是，一二线城市在未来5年将持续面临供应短缺。也有机构认为，“房企资金充裕、一线城市与核心二线城市短期内供应缺口难以得到根本解决、高地价”三大推动因素将支撑房地产在明年下半年重回上升趋势。

这就是吸引大部分年销售规模在200亿-300亿元的房企到一二线城市拿地的原因。

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